天津被卖了 刚卖了500亿地的天津 却有多家开发商拿地两年坑都没挖

作者:鲸鱼时间:2021-09-24 19:29:33来源: 新潮时尚网

5月15日,天津正式关闭2021年第一批集中供地。45宗供应土地交易中土地出让金总额达497.948亿元。其中,29宗地块通过竞价溢价方式出让,4宗地块达到最高限价,2宗地块通过竞价方式出让自持租赁住房建筑面积。

大规模的新地块意味着天津未来的新房供应将进一步增加。然而,在天津武清区,两年前出让的一批地块正处于“无坑可挖”的阶段。

据知情人士透露,上述“未挖坑”地块大多是2019年供应的,涉及7、8家开发商。房企普遍追求高周转的情况下,征地两年都没有形成供应?在炒房的背景下,土地供应这么长时间没有入市,监管部门为什么坐视不管?

坑不是我挖的

5月13日10时,距离5月14日天津第一批集中供地还有24小时。在武清区下朱庄附近的文慧路与致远路交叉口,被两侧围挡的地块没有移动。大多数地块的围栏不仅紧闭大门,而且没有施工迹象。从门缝看,工地上没有留下保安。

“当时,这次卖地特别热闹。西边有水,北边有地铁。对于大开发商来说,集体进场肯定是好事。”常年居住在这里的出租车司机苏师傅,是武清庄人。据他回忆,圈地是卖地后不久竖立的,因为拆房子有点低,他带家人去看,但不知何故他停下来了,中间有“住”的痕迹,然后就没动静了。

据公开资料统计,2019年天津市武清区出让地块15宗,面积116.7万平方米,成交额100.87亿元。上述未完成地块均于2019年取得。

其中,4月和5月是武清区土地供应的小高峰。近两个月来,新城控股、幻想曲、碧桂园、北京裕昌相继入驻,大多看好当地区位和未来发展空。

“大概有7、8家公司,都是大开发商,比如碧桂园、北京裕昌、新城等。”一位知情人士向《今日北京商报》记者提供的意见反馈中,明确表示“新城控股集团、宏展地产、亚泰地产、北京裕昌集团、碧桂园集团等多家公司在天津和武清区投资了多个项目,希望深耕天津,为当地建设贡献力量。根据《大运河文化保护传承利用规划纲要》和《天津市大运河文化保护传承利用领导小组第一次会议纪要》,上述项目大多已停滞近两年。”

据悉,上述停工地块包括金武2019-027、金武2019-028、金武2019-033等。

天津市武清区政府给出的答复也直言,“根据《大运河核心监测区天津段土地空控制细则》,在大运河核心监测区内非建成区内,严禁大规模开发房地产项目。您反映的所有项目均位于大运河核心监控区非建成区。关于项目涉及的施工许可政策申请,相关部门正在研究,相关问题正在积极推动解决。”

被囤积的尴尬

根据《闲置土地处置办法》,在城市规划区范围内,以出让等有偿使用方式取得土地使用权用于房地产开发的闲置土地,自出让合同约定的开发开始之日起一年内未开始开发的,可以征收土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;开发2年未动工的,可以无偿收回土地使用权;但是,由于不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者启动开发所必需的前期工作,延迟启动开发的除外。

土地闲置的原因基本上有两个,一个是企业原因,一个是政府原因。

2020年5月,天津市批复《大运河天津段核心监测区土地空控制细则》,明确了京杭大运河、浙东运河、隋唐大运河主要河流2000米范围内的核心区域。但在核心监测区非建成区内,严禁大规模新建、扩建房地产、大型、超大型主题公园等开发项目。

根据本细则,各区的建成区面积由区人民政府确定,报市人民政府审批。市住房和城乡建设委员会应当按照住房和城乡建设部的有关要求,每年报告统计结果。但记者注意到,细则中建成区的矢量范围是基于住房和城乡建设部2018年的数据以及各区上报的范围。

“目前空的征地时间是2019年,但细则附录中的建成区示意图是2018年,所以这些地块都是‘违规’的。”据其中一家房企相关负责人介绍,其所获土地也于2020年7月9日取得了建设工程规划许可证,也是受大运河政策影响,停止办理施工许可证,并告知办理时间不确定,至今未开始办理。

“2019年我们在天津其他地方也拿了一块地,基本都是前后脚。现在不在运河文化带区域的土地接近清算,但这里没有坑。”另一家房地产企业在同样的情况下透露,按照正常的开发节奏,三年的土地是大多数房地产企业的节奏,有的甚至可以清算两年。“国家说房子不炒,三条红线下也不会有人蹲,但我们属于‘蹲地’。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,一般来说,拿地后,未开发的多系统开发商“牛气冲天”,他们对未来市场的预判和周边配套设施的完善,延缓开发会有项目上涨的效果。相反,由于政府行动暂停,时间上存在诸多不确定性,文件审批流程冗长。如果相关问题得不到解决,必然会对后续的推地产生影响。

“从市场角度来看,土地供应主要与市场需求相连。供需失衡间接削弱了市场的自我调节能力,房价的‘理性’变化因为可用空变小而被抑制。”

等待和撤退都是损失

由于高铁的便利,天津武清被划入北京半小时交通圈,接管了北漂儿大部分的置业需求。从价格上看,天津的房价还不到北京的三分之一。再加上当地高考的优势,武清在环京地区还是相当有竞争力的。很多选择在这里买房的人,都是为了孩子上学而“北漂”。

到目前为止,停工的影响已经影响了他们。

在武清区委留言板上,新城吴彤大厦的一位业主说:“原武清规划局计划在下朱庄街嘉平路与清泉路交叉口以南200米处建设一块学校用地。早期由于大运河的控制,未能建成。现在武清规划局已经说明,管制已经取消。请关注我们孩子上学的问题,督促学校建设,感谢领导关注民生。”

武清区给出的反馈是“接到业主反映的问题后,下朱庄街道工委、办高度重视,立即指示专人联系下朱庄街道教育办。根据城市建设规划,清泉路西侧规划有一片小学用地,但由于空军用高压线的影响,现在学校暂时无法建设。目前正在积极对接迁移空军用高压线工作。如果没有,将采取调整规划措施,重新选址进行建设。不便之处,敬请谅解,谢谢!”

据记者走访,该区域主要供应二手房,包括保利禅森湖、世茂茂悦府、远洋益阳花园等。单价约1.5万/平方米。据门店中介介绍,目前区域内待售新房较少,二手房交易成本过高,买家宁愿选择城区配套设施较好的,因此整个区域市场情况并不活跃。

周边项目多位业主也反映,武清区虽然位置不错,但大部分主要是需要新移民和北方学生上学,项目的教育、医疗设施并不完善。如果原规划的学校不能及时落地,对周边居民的影响还是很大的。

“由于天津武清没有其他项目,团队目前面临解散。”多位开发商告诉记者,目前,由于进度的不确定性,大部分地块都处于“续期”状态。尴尬的情况是等待或回归,但两者的结果都是损失。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示,如果因为开发商的原因,土地没有动工,政府有权收回这么久的土地使用权。根据反馈信息,本次事件受不可抗力影响,不涉及处罚,赔偿损失的可能性很小。延迟建设地块是应对这一事件的一种妥协,但随着时间的推移,这种妥协会越来越难以被认可。

据知情人士透露,政府部门也知道这种情况难以为继,所以新划定的建成区包括了所有符合要求的未建成地块,但具体审批时间并不明确。

北京商报记者今日尝试联系天津市规划和自然资源局热线,咨询2019年土地供应长期未入市、运河文化带管控政策中供应土地如何处理等问题。连续拨打了两天,在新闻发布前热线无人接听。

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